Via Frà Pampuri, 10 Milano

L’operazione immobiliare di Via Fra Pampuri 10 si colloca nella zona sud di Milano, in un contesto residenziale consolidato che negli ultimi anni ha mostrato una crescente attrattività dal punto di vista degli investimenti. L’area è caratterizzata da un tessuto urbano prevalentemente abitativo, con edifici di media altezza, servizi di quartiere ben distribuiti, scuole, aree verdi e collegamenti efficienti verso il centro città e i principali assi di mobilità urbana.

Il quartiere rappresenta una tipica zona “di sostanza” del mercato milanese: non soggetta a forti oscillazioni speculative, ma con una domanda abitativa costante, ideale per operazioni di recupero e trasformazione di immobili non residenziali. Questo tipo di contesto è particolarmente interessante per strategie value-add, dove la creazione di valore deriva principalmente dalla trasformazione tecnica e funzionale dell’asset piuttosto che dalla rivalutazione pura della zona.

L’operazione ha riguardato il recupero di un laboratorio situato al piano seminterrato, trasformato integralmente in unità residenziale. La scelta dell’immobile rispondeva a una logica chiara: acquisizione a valori contenuti, possibilità di cambio di destinazione e ampio margine di valorizzazione una volta completato l’intervento.

Dal punto di vista temporale, l’operazione si è sviluppata su 11 mesi complessivi. È importante sottolineare che la durata è stata estesa di circa 3 mesi oltre il cronoprogramma iniziale a causa di problematiche operative legate all’impresa esecutrice, che ha interrotto i lavori in corso d’opera. Nonostante questo imprevisto, il progetto è stato portato a termine con successo, dimostrando la capacità di gestione delle criticità tipiche delle operazioni di sviluppo immobiliare.

A livello economico, nel medium case l’operazione ha generato un ROI di circa il 31%, confermando la solidità dell’impostazione iniziale anche in presenza di rallentamenti non previsti. Il progetto di Via Fra Pampuri 10 rappresenta quindi un esempio concreto di come una corretta selezione dell’immobile, unita a una gestione attenta delle fasi realizzative, possa produrre risultati significativi anche in contesti operativi complessi.

Il progetto di Via Fra Pampuri 10 è un intervento di recupero edilizio ad alto contenuto tecnico, finalizzato alla trasformazione di un laboratorio seminterrato in una unità residenziale moderna e pienamente conforme agli standard abitativi. L’approccio è stato fortemente orientato alla creazione di valore attraverso opere strutturali e impiantistiche mirate, piuttosto che semplici finiture estetiche.

Uno degli interventi principali ha riguardato la coibentazione completa delle pareti perimetrali, fondamentale per migliorare il comfort abitativo e rendere l’ambiente idoneo all’uso residenziale. A questo si è affiancata la realizzazione di un vespaio aerato di circa 50 cm, elemento chiave del progetto: una soluzione tecnica che ha permesso di gestire correttamente l’umidità di risalita, migliorare la salubrità degli ambienti e incrementare in modo significativo la qualità percepita dell’immobile.

Il risultato finale è un open space di circa 75 mq, ampio, luminoso e ben organizzato, concepito per rispondere alle esigenze del mercato moderno. La zona giorno è stata progettata come spazio fluido e continuo, con una cucina su misura completa di elettrodomestici, pensata per integrarsi perfettamente con l’ambiente e massimizzare la funzionalità.

Particolare attenzione è stata dedicata alla distribuzione degli spazi accessori: è stato realizzato un antibagno di dimensioni generose, utilizzabile come vera e propria cabina armadio, aumentando così il valore funzionale dell’unità senza incrementare la superficie complessiva. Questa scelta progettuale ha permesso di offrire un layout estremamente competitivo rispetto ad altri immobili simili sul mercato.

Dal punto di vista dei risultati, l’operazione dimostra come un immobile inizialmente percepito come “critico” — per posizione, destinazione e stato di fatto — possa essere trasformato in un prodotto residenziale di qualità attraverso scelte tecniche corrette e una visione chiara dell’obiettivo finale. Nonostante una durata complessiva di 11 mesi, superiore alle previsioni iniziali, il progetto ha raggiunto un ROI di circa il 31%, confermando l’efficacia della strategia adottata.

Via Fra Pampuri 10 rappresenta quindi un case study significativo per AF Investments: recupero complesso, gestione degli imprevisti e forte creazione di valore, elementi centrali in un’ottica di investimento immobiliare evoluto.