Via San Faustino, 3 Milano

L’operazione relativa a Via San Faustino 3 si trova nel quartiere Ortica di Milano — una zona che ha saputo trasformarsi da area industriale e operaia in un vero e proprio “quartiere‑museo” a cielo aperto, noto per la sua forte identità sociale, la densità di street art e una comunità viva e creativa.

Ortica unisce una storia fatta di vecchie fabbriche, case popolari e ferrovie a una rigenerazione urbana che oggi la rende interessante per sperimentazioni di immobili alternativi e progetti di investimento non convenzionali.

Il contesto condominiale è quello di una corte urbana, tipica del tessuto di Vecchia Milano, che si inserisce in un contesto di piccole vie, palazzine discrete, vicinanza a servizi urbani e a un tessuto sociale attivo e vivace. In questo ambiente si trova la cantina ubicata al piano −1, in Via San Faustino 3.

L’intervento realizzato è stato minimo e mirato: la cantina è stata svuotata e ridipinta, ripulita e resa immediatamente fruibile, senza modifiche strutturali né cambi di destinazione. Non si tratta quindi di un’operazione di “riqualificazione edilizia”, ma di un test sperimentale per valutare la domanda e il potenziale del mercato degli spazi come cantine/immobili commerciali nel quartiere.

Il progetto ha avuto una durata complessiva di 6 mesi, necessario per le attività di preparazione, pulizia e restituzione dell’immobile in condizioni adeguate. Il ritorno stimato da questa operazione di testing è un ROI del 30%, dato il basso investimento richiesto e la valorizzazione ottenuta con costi contenuti.

Pur non essendo un’operazione aperta a investitori esterni — ma concepita come esperimento interno — questo progetto rappresenta per AF Investments un importante banco di prova: utile per acquisire dati reali sul mercato, testare flessibilità e risposta alla domanda di spazi non convenzionali, e definire best‑practice per futuri interventi su immobili simili.

In sintesi: Via San Faustino 3 è un’operazione pilota, a basso impatto e basso costo, ma con un potenziale interessante in termini di rendimento e comprensione del mercato immobiliare “alternativo” nella Milano contemporanea.

Il progetto su Via San Faustino 3 si è caratterizzato per un approccio essenziale e pragmatico: la cantina al piano −1 non ha subito lavori strutturali, né trasformazioni di volumetrie o destinazione d’uso. L’intervento si è concentrato sulla pulizia completa degli spazi e su una tinteggiatura integrale, al fine di restituire la cantina in condizioni decorose e pronte per essere offerte sul mercato come spazio versatile (rimessa, deposito, archivio, magazzino, ecc.).

Le pareti sono state ridipinte con tinte neutre, scelte per migliorare la luminosità e trasmettere un senso di ordine e cura — elementi fondamentali anche per una cantina, spesso percepita come spazio grezzo e poco curato. Ogni traccia di sporco o degrado è stata eliminata, affinché l’immobile potesse presentarsi in modo dignitoso e competitivo rispetto ad altre offerte simili. Il pavimento originale è stato mantenuto: la scelta è stata di non intervenire su elementi che non fossero essenziali, riducendo così i costi e i tempi.

Dal punto di vista funzionale e architettonico, l’intervento — pur semplice — dimostra come anche un’azione minimale possa incrementare l’attrattività di un immobile. Il contesto del quartiere Ortica, con la sua identità fortemente radicata, la presenza di murales, cultura urbana e una comunità attiva, conferisce valore aggiunto all’immobile: la cantina non è un elemento isolato, ma parte di un ecosistema urbano vivo e riconoscibile.

Il test, durato 6 mesi, ha permesso ad AF Investments di osservare l’interesse reale per questo tipo di asset immobiliari: spazi accessori, magazzini o depositi, in quartieri “di carattere” ma con domanda potenziale. Il ROI stimato del 30% riflette il rapporto tra investimenti bassi — praticamente solo spese di pulizia e tinteggiatura — e una valorizzazione commerciale che può risultare interessante, se gestita in modo strategico.

Questo tipo di operazione rappresenta un utile “laboratorio operativo”: consente di acquisire esperienza, conoscere meglio il mercato delle cantine/immobili accessori, e definire criteri replicabili per futuri interventi simili, soprattutto in quartieri “emergenti” come Ortica, dove la domanda può provenire sia da residenti locali sia da piccole attività che cercano spazi a basso costo e posizione strategica.

In conclusione: l’intervento su Via San Faustino 3 è un esempio di come, con un approccio leggero e misurato, sia possibile valorizzare un immobile semplice e trarne un ritorno concreto — utile come benchmark per progetti futuri di AF Investments.